Mietkaution nicht zurückbezahlt: Fristen, Bankfreigabe und nächste Schritte

Veröffentlicht am 14. Oktober 2026 · Stand der Quellenprüfung: 10. Oktober 2026

Autorin dieses Beitrags: Anwalt Schaffhausen Redaktion – redaktionell betrieben von Brilto Media LLC.

Sie sind ausgezogen – und das Depot ist noch immer blockiert. Das ist kein Randfall: Die Freigabe der Mietkaution gehört zu den häufigsten Streitpunkten nach einem Wohnungswechsel. Dieser Ratgeber erklärt, wie das Mietzinsdepot funktioniert, welche Fristen gelten, was der Vermieter zurückbehalten darf und welche Schritte Sie in Ihrer konkreten Situation unternehmen können.

So funktioniert das Mietzinsdepot

Die Mietkaution liegt auf einem Sperrkonto, das auf den Namen der Mieterschaft lautet (Art. 257e OR). Die Bank zahlt nur aus, wenn beide Parteien die Freigabe unterzeichnen – oder wenn ein Jahr nach Mietende verstrichen ist und der Vermieter bis dahin keine Ansprüche gerichtlich geltend gemacht hat. Die Zinsen gehören der Mieterschaft.

Was darf der Vermieter zurückbehalten?

Das Depot sichert Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Typische Positionen – aber nur, soweit berechtigt:

• Schäden an der Wohnung: zum Zeitwert, nicht zum Neuwert; abzüglich der abgelaufenen Lebensdauer (Lebensdauertabelle). Abgenutzte Böden oder verblasste Wände nach langem Mietverhältnis sind normaler Verschleiss und gehen nicht zulasten der Mieterschaft.
• Ausstehende Nebenkosten: nur der absehbare Anteil, bis die Abrechnung vorliegt.
• Fehlende Reinigung: Der Vermieter muss zuerst eine kurze Frist zur Nachreinigung ansetzen, bevor er eine Reinigungsfirma auf Kosten der Mieterschaft beauftragt.

Schritt für Schritt zur Rückzahlung

• 1. Schriftlich die Rückzahlung verlangen (per E-Mail oder eingeschrieben), mit Frist.
• 2. Bei einer Schlussabrechnung: Belege und Handwerkerrechnungen verlangen und Position für Position gegen das Abnahmeprotokoll prüfen.
• 3. Streitige Punkte schriftlich benennen und nur den unstrittigen Teil zur Freigabe vorschlagen.
• 4. Führt das nicht weiter: Schlichtungsbehörde anrufen – sie ist die erste Anlaufstelle bei mietrechtlichen Streitigkeiten.
• 5. Ein Jahr nach Mietende zahlt die Bank ohne Zustimmung des Vermieters – sofern dieser keine Ansprüche gerichtlich geltend gemacht hat.

Die Ein-Jahres-Regel im Detail

Die praktisch wichtigste Frist steht in Art. 257e OR: Ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Bank das Depot an die Mieterschaft auszahlen, wenn der Vermieter bis dahin keine Ansprüche gerichtlich geltend gemacht hat. «Gerichtlich geltend machen» heisst: Betreibung eingeleitet, Schlichtungsgesuch eingereicht oder Klage erhoben. Eine blosse Drohung oder ein böser Brief genügt nicht – dann zahlt die Bank trotzdem.

Die Schlichtungsbehörde als erste Anlaufstelle

Bei Streit über das Depot ist die Schlichtungsbehörde für Mietwesen die richtige erste Instanz. Sie versucht eine einvernehmliche Lösung – oft mit Erfolg, gerade bei Depot-Streitigkeiten. Bei Streitwerten bis CHF 30'000 ist das Schlichtungsverfahren in Mietsachen kostenlos (Art. 113 ZPO). Kommt keine Einigung zustande, folgt der Weg vor Gericht.

Bankdepot oder Kautionsversicherung?

Beim klassischen Bankdepot liegt Ihr Geld auf dem Sperrkonto. Bei einer Mietkautionsversicherung steht dahinter eine Bürgschaft – gezahlt wird eine jährliche Prämie, die nicht zurückerstattet wird. Wer beim Umzug mit doppelter Kaution kämpft, findet die Alternativen in unserem Ratgeber zur doppelten Mietkaution.

Doppelte Mietkaution beim Umzug: Was tun, wenn das alte Depot noch gesperrt ist? »

Was Sie nicht unterschreiben sollten

Unterschreiben Sie die Freigabeanordnung an die Bank nicht, solange die Schlussabrechnung streitig ist. Wer unterschreibt, gibt den Betrag frei – die Bank zahlt aus, und die Verhandlungsposition ist weg. Ebenso wenig sollten Sie eine Abrechnung «akzeptieren», wenn Sie Punkte bestreiten; formulieren Sie Ihre Einwände schriftlich.

Interaktive Checkliste: Ihre Situation

Wählen Sie unten die Situation, die auf Sie zutrifft. Die Liste erzeugt eine persönliche Schritt-für-Schritt-Übersicht – alles läuft lokal in Ihrem Browser, ohne Speicherung. Sie können die Zusammenfassung als Textdatei herunterladen.

Mietrecht in Schaffhausen: Ihre Rechte als Mieter oder Vermieter »

Wichtig für die Praxis: Die Frist von zwei bis drei Werktagen ist die übliche Konkretisierung von «sofort» in Art. 267a OR durch die Lehre (z. B. ZK OR-Higi/Wildisen). In besonderen Konstellationen kann auch eine längere Frist noch rechtzeitig sein – entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls.