Wohnungsschäden beim Auszug in der Schweiz: Was müssen Mieter wirklich bezahlen?

Veröffentlicht am 16. Oktober 2026 · Stand der Quellenprüfung: 16. Oktober 2026

Autorin dieses Beitrags: Anwalt Schaffhausen Redaktion – redaktionell betrieben von Brilto Media LLC.

Die kurze Antwort zuerst: Bezahlen müssen Mieterinnen und Mieter nur Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen – und auch dann meist nur den Zeitwert, nicht den Neuwert. Ob eine Schramme im Parkett oder ein verfärbter Wandanstrich zu Ihren Lasten geht, hängt von Abnutzung, Lebensdauer und Beweislage ab. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Regeln, die paritätische Lebensdauertabelle und die Rolle der Privathaftpflichtversicherung.

Normale und übermässige Abnutzung: Wo liegt der Unterschied?

Das Gesetz unterscheidet zwischen normaler Abnutzung durch vertragsgemässen Gebrauch und übermässiger Abnutzung. Für die normale Abnutzung haftet die Mieterschaft nicht (Art. 267 Abs. 1 OR: Rückgabe im Zustand, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt; die Instandstellung der Sache ist Sache des Vermieters, Art. 256 OR). Anders bei übermässiger Abnutzung: Wer die Mietsache sorgfaltswidrig gebraucht, haftet für den Schaden (Art. 257f OR).

Welche Schäden muss der Mieter bezahlen?

Massgeblich ist immer der Einzelfall. Die folgenden Punkte zeigen die typischen Beurteilungslinien – keine absoluten Regeln:

• Wände und Bohrlöcher: Übliche Bohrlöcher für Bilder und Regale gelten meist als vertragsgemässer Gebrauch; übermässig viele oder grosse Löcher sind zu schliessen. Ein Neuanstrich ist nur geschuldet, wenn die Wände über das Übliche hinaus abgenutzt sind – nach mehreren Jahren Mietdauer ist ein Anstrich häufig Sache des Vermieters.
• Parkett und Bodenbeläge: Feine Gebrauchsspuren sind normal. Tiefe Kratzer, Brand- oder Wasserschäden gehen zulasten der Mieterschaft – berechnet zum Zeitwert.
• Küche und Badezimmer: Übliche Gebrauchsspuren sind hinzunehmen. Verkalkungen oder Verschmutzungen, die trotz ordentlicher Reinigung entstanden sind, sind in der Regel nicht dem Mieter anzulasten; umgekehrt gehört die Endreinigung zu den Pflichten der Mieterschaft (Art. 259 OR, Kleiner Unterhalt).
• Haushaltsgeräte: Altersbedingte Defekte sind Vermietersache. Beschädigungen durch unsachgemässe Nutzung trägt die Mieterschaft.
• Haustierschäden: Kratzer, Urinflecken oder zerbissene Elemente gehen grundsätzlich zulasten der Mieterschaft – auch hier zum Zeitwert.
• Feuchtigkeit und Schimmel: Entscheidend ist die Ursache. Bauliche Mängel oder ungenügende Lüftungsmöglichkeiten gehen zulasten des Vermieters (Art. 259d OR); Schimmel durch notorisch fehlendes Lüften und Heizen kann der Mieterschaft angelastet werden.

Lebensdauertabelle: Wie wird der Zeitwert bestimmt?

Für die Berechnung des Zeitwerts verwenden Gerichte, Schlichtungsbehörden und Verbände die paritätische Lebensdauertabelle, die vom Mieterinnen- und Mieterverband und vom Hauseigentümerverband Schweiz gemeinsam herausgegeben wird. Sie ist eine Orientierungshilfe, kein Gesetz – im Einzelfall können Gerichte davon abweichen.

Die Formel ist einfach: Zeitwert = Wiederbeschaffungskosten ÷ Lebensdauer × (Lebensdauer − Alter). Ein Beispiel: Ein Teppich mit einer Lebensdauer von 10 Jahren und einem Alter von 6 Jahren hat noch einen Restwert von 40 Prozent der Wiederbeschaffungskosten.

Was kostet ein Schaden wirklich? Beispiele mit Zahlen

Die folgenden Beispiele illustrieren die Zeitwert-Logik mit runden Zahlen. Es sind Rechenbeispiele, keine Tarife.

Wohnungsabgabeprotokoll: Was sollte man unterschreiben?

Das Abgabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe. Es ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber das wichtigste Beweismittel für beide Seiten. Unterschreiben Sie nur, was Sie nachvollziehen können: Fotografieren Sie den Zustand selbst, und vermerken Sie Einwände direkt im Protokoll (zum Beispiel «Kratzer bestritten, bereits im Einzugsprotokoll vermerkt»). Ein unterschriebenes Protokoll mit Schadensfeststellungen kann später als Anerkennung gewertet werden – prüfen Sie daher jede Position.

Wann muss der Vermieter Schäden melden?

Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand prüfen und Mängel, für die die Mieterschaft einzustehen hat, sofort melden (Art. 267a OR). Versäumt er dies, verliert er seine Ansprüche – ausgenommen Mängel, die bei übungsgemässer Prüfung nicht erkennbar waren; solche muss er bei späterer Entdeckung ebenfalls sofort melden. Was «sofort» heisst, konkretisiert die Lehre mit zwei bis drei Werktagen, in besonderen Fällen bis zu einer Woche. Massgeblich sind die Umstände des Einzelfalls.

Welche Schäden übernimmt die Privathaftpflichtversicherung?

Die Privathaftpflichtversicherung deckt Schäden, für die die Mieterschaft gegenüber Dritten – auch gegenüber dem Vermieter – haftet. Typische gedeckte Fälle sind versehentlich verursachte Schäden an der Mietsache, etwa ein umgestossenes Bügeleisen oder ein überlaufendes Wasserbecken. Nicht gedeckt sind in der Regel Schäden durch übermässige Abnutzung ohne einzelnes Schadenereignis sowie vorsätzlich verursachte Schäden. Melden Sie Schadenfälle der Versicherung so rasch wie möglich; sie prüft die Haftungsfrage eigenständig.

Was tun bei einer überhöhten Forderung?

• 1. Schlussabrechnung und Belege anfordern und Position für Position gegen das Abgabeprotokoll prüfen.
• 2. Zeitwert nachrechnen: Lebensdauer und Alter jeder Position hinterfragen (unsere Beispielrechnung oben hilft dabei).
• 3. Streitige Positionen schriftlich bestreiten und den unstrittigen Teil zur Freigabe vorschlagen.
• 4. Keine Einigung: Schlichtungsbehörde für Mietwesen anrufen – bis zu einem Streitwert von CHF 30'000 ist das Verfahren kostenlos (Art. 113 ZPO).

Schäden und Mietkaution: Wie hängen sie zusammen?

Berechtigte Schadensforderungen des Vermieters können mit dem Mietzinsdepot verrechnet werden – deshalb bleibt das Depot bei Streit über Schäden oft blockiert. Wie die Freigabe funktioniert, welche Fristen gelten und wie Sie das Depot zurückfordern, erklärt unser Ratgeber zur Mietkaution.

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