Schlussrechnung nach Wohnungsabgabe prüfen

Was darf in einer Schlussrechnung stehen?

Eine Schlussrechnung kann verschiedene Arten von Forderungen enthalten. Für die Prüfung ist entscheidend, weshalb eine Position verlangt wird und welche Unterlagen den Betrag stützen. Reinigungskosten, Schadenersatz und Nebenkosten beruhen nicht automatisch auf denselben Voraussetzungen.

Reinigungskosten knüpfen an die Rückgabepflicht an: Die Wohnung ist in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 OR). Der kleine Unterhalt – dazu gehören nach Ortsgebrauch auch kleine Reinigungen und Ausbesserungen, die für den gewöhnlichen Unterhalt erforderlich sind – liegt bei der Mieterschaft (Art. 259 OR). Daraus folgt aber keine Pflicht, eine Wohnung in neuwertigem Zustand zu übergeben: Übliche Gebrauchsspuren nach mehrjähriger Mietdauer sind kein Reinigungs- oder Ausbesserungsthema, sondern normale Abnutzung.

Schadenersatz setzt voraus, dass die Mieterschaft die Sache sorgfaltswidrig gebraucht und dadurch einen Schaden verursacht hat. Nebenkosten schliesslich sind nur geschuldet, soweit sie vertraglich vereinbart sind und die Abrechnung nachvollziehbar dokumentiert ist. Der Vermieter muss den Zustand der Sache bei der Rückgabe prüfen und Mängel, für die die Mieterschaft einzustehen hat, sofort melden – sonst verliert er seine Ansprüche, ausgenommen Mängel, die bei übungsgemässer Prüfung nicht erkennbar waren (Art. 267a OR).

Bei den Nebenkosten lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag: Wurde eine Pauschale vereinbart, sind die laufenden Kosten damit abgegolten – eine zusätzliche Nachforderung scheidet in der Regel aus. Wurde ein Akontosystem vereinbart, folgt nach dem Auszug eine Schlussabrechnung der tatsächlichen Kosten; verlangt werden kann nur, was belegt ist und dem vereinbarten Verteilschlüssel entspricht. Eine Position wie «Diverse Kosten» ohne Erklärung ist kein Beleg.

Und noch ein Punkt zur Beweislast: Wer eine Forderung erhebt, trägt grundsätzlich die Beweislast für ihre Grundlage (Art. 8 ZGB). Für Schäden heisst das: Der Vermieter muss nachweisen, dass der Schaden entstanden ist, dass er der Mieterschaft zurechenbar ist und worauf sich die Höhe stützt. Das Einzugsprotokoll ist dabei für beide Seiten das wichtigste Vergleichsdokument: Ohne Einzugsprotokoll fällt dem Vermieter der Nachweis schwer, dass ein Mangel nicht schon beim Einzug bestand.

Normale Abnutzung ist kein neuer Schaden

Bei vertragsgemässem Gebrauch entsteht eine gewisse Abnutzung der Wohnung. Dafür haftet die Mieterschaft grundsätzlich nicht. Bei übermässiger Abnutzung oder zurechenbaren Beschädigungen kann eine Ersatzpflicht entstehen. Dabei müssen Ursache, vorhandener Zustand, Alter und gegebenenfalls Zeitwert berücksichtigt werden.

Die Abgrenzung hat praktische Folgen für die Schlussrechnung: Bei normaler Abnutzung gibt es schlicht keinen ersatzfähigen Schaden – eine Position «Malern der ganzen Wohnung» nach acht Jahren Mietdauer braucht also eine Begründung, die über Gebrauchsspuren hinausgeht. Bei zurechenbaren Schäden ist umgekehrt nicht der Neuwert geschuldet: Der Zeitwert berücksichtigt, wie alt die beschädigte Sache ist und wie lange sie bei normalem Gebrauch noch gehalten hätte.

Wie Abnutzung und Beschädigung im Detail voneinander abzugrenzen sind und wie der Zeitwert berechnet wird, erklärt unser ausführlicher Ratgeber: Wohnungsschäden beim Auszug in der Schweiz »

Welche Unterlagen sollten Sie vergleichen?

Eine Schlussrechnung lässt sich erst beurteilen, wenn sie neben die übrigen Unterlagen des Mietverhältnisses gelegt wird. Der Vergleich lohnt sich auch dann, wenn die Rechnung auf den ersten Blick plausibel wirkt – erst im Abgleich mit den Protokollen zeigen sich Widersprüche. Diese sechs Dokumente sind dafür in der Regel die wichtigsten:

Es werden keine Dokumente angefordert oder hochgeladen – diese Übersicht dient allein Ihrer eigenen Vorbereitung.

Fehlt eines dieser Dokumente, lohnt es sich, früh danach zu fragen – schriftlich und mit einer angemessenen Frist. Wer Unterlagen erst im Streitfall beschafft, verliert oft Zeit und Übersicht. Als Ergänzung helfen eigene Aufzeichnungen: Fotos vom Zustand der Wohnung beim Einzug und beim Auszug, Korrespondenz mit der Verwaltung und Notizen zu gemeldeten Mängeln während der Mietdauer. Solche Unterlagen ersetzen das Abgabeprotokoll nicht, aber sie machen die eigene Sicht nachvollziehbar.

Beim Abgabeprotokoll gilt eine einfache Regel: Unterschreiben Sie nur, was Sie nachvollziehen können. Wer eine Feststellung im Protokoll anders sieht, vermerkt den Einwand direkt im Dokument – zum Beispiel «Kratzer bestritten, bereits im Einzugsprotokoll festgehalten». Ein vorbehaltlos unterschriebenes Protokoll mit Schadensfeststellungen kann später als Anerkennung gewertet werden.

Schlussrechnung beanstanden: ein sinnvoller Ablauf

Wer Positionen einer Schlussrechnung nicht nachvollziehen kann, muss nicht sofort zum Rechtsstreit greifen. Bewährt hat sich ein strukturierter Ablauf in vier Schritten – er hält die eigene Prüfung geordnet, dokumentiert die offenen Punkte und schafft eine belastbare Grundlage für das Gespräch mit dem Vermieter:

Ein Widerspruch setzt Zahlungspflichten nicht automatisch aus, und dieser Leitfaden erstellt kein rechtlich verbindliches Beanstandungsschreiben. Er hilft Ihnen, Ihre eigene Prüfung zu strukturieren. Ob und wann eine Pflicht zur Zahlung besteht, beurteilt sich nach Vertrag, Gesetz und den Umständen des Einzelfalls – im Streitfall entscheidet die zuständige Schlichtungsbehörde für Mietwesen, bei der das Verfahren bis zu einem Streitwert von CHF 30'000 kostenlos ist (Art. 113 ZPO).

Typische Stolpersteine beim Prüfen

Erfahrungsgemäss lohnt sich bei diesen fünf Mustern ein zweiter Blick – sie machen eine Position nicht automatisch unberechtigt, aber sie begründen Nachfragen:

• Pauschalsummen ohne Einzelpositionen: Eine einzige Gesamtzahl ohne Aufschlüsselung lässt sich nicht prüfen. Verlangen Sie eine Aufteilung nach Kategorien und einzelnen Massnahmen.
• Neuwert statt Zeitwert: Für ältere Einrichtungen ist nicht der Preis einer neuen Sache geschuldet, sondern der Zeitwert. Je älter das Element, desto geringer der Restwert.
• Reinigungskosten trotz sauberer Übergabe: Wer die Wohnung nachweisbar gereinigt übergeben hat, darf bei der Position «Reinigung» nachfragen, worauf sie sich bezieht – der Eintrag im Abgabeprotokoll ist hier das zentrale Dokument.
• Nebenkosten ohne Abrechnung: Eine Nachforderung ohne Abrechnungsperiode, Verteilschlüssel und Belege ist nicht nachvollziehbar – erst recht bei vereinbarter Pauschale.
• Verspätet gemeldete Mängel: Mängel, die der Vermieter bei der Rückgabe hätte erkennen können, muss er sofort melden (Art. 267a OR). Taucht eine Forderung erst Wochen später auf, darf die Frage nach dem Zeitpunkt der Meldung gestellt werden.

In allen fünf Fällen gilt dieselbe Grundregel: erst fragen, dann beurteilen – und die Antworten schriftlich festhalten.

Was hat die Schlussrechnung mit der Mietkaution zu tun?

Schlussrechnung und Mietkaution hängen zusammen, sind aber nicht dasselbe. Der Vermieter kann Forderungen geltend machen, die mit dem Mietverhältnis zusammenhängen – die Auszahlung des hinterlegten Geldes folgt dagegen den Regeln des Sperrkontos: Die Bank darf das Depot nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil freigeben (Art. 257e OR).

Daraus folgt zweierlei. Erstens: Eine Schlussrechnung allein ist kein Freigabegrund – die Bank prüft nicht, ob die Forderung berechtigt ist, sondern nur, ob eine der gesetzlichen Freigabevoraussetzungen vorliegt. Zweitens: Wer nur einzelne Positionen bestreitet, muss sich nicht gegen die Freigabe des gesamten Depots sperren; umgekehrt kann eine blockierte Freigabe den Zugriff auf unstrittige Anteile verzögern. Wie das Depot zurückgefordert wird und welche Fristen gelten, erklärt unser Ratgeber: Mietkaution nicht zurückbezahlt: Fristen, Bankfreigabe und nächste Schritte »

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Quellen und Grundlagen

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